Pensamiento Crítico

La crisis de las hipotecas de alto riesgo (subprime)

Por Carlos A. Sánchez | Agencia Prensa Latina, Cuba. | 17 Septiembre 2007
La crisis hipotecaria que estalló hace más de un mes, aunque vino gestándose desde hace años, sorprendió a muchos por la magnitud mundial que ha alcanzado, así como por la complejidad de las malas prácticas financieras involucradas. Un comentarista, quien no había perdido el humor ante la situación, recomendaba a quien quisiera entender lo que pasa, que tendría que armarse de un diccionario de términos financieros y de un escapulario. Naturalmente, hay que dedicar un buen tiempo para desentrañar los términos, porque la mayoría de las explicaciones y definiciones halladas están hechas para especialistas en estos temas. Hipotecar es una acción riesgosa para el que la practica porque implica adquirir una casa ahora con un crédito que se pagará después a plazos, y con un interés variable, no fijo, y dejando en manos del prestamista, como garantía, la vivienda misma que se está comprando, de la cual se apoderará si el cliente no paga los vencimientos del préstamo de acuerdo con lo estipulado en el contrato hipotecario. La práctica de disfrute ahora y pague después suena bien y está muy difundida en el mundo entero, pero la crisis actual de las hipotecas de alto riesgo ó "subprime" enseña que hay también peligros muy grandes tanto para prestatarios como para prestamistas. Las "subprime" son un tipo especial de hipotecas usado en Estados Unidos, sobre todo, para comprar vivienda, y está dirigido a clientes con escasa solvencia y por tanto con un nivel de riesgo de impago superior a la media del resto de los créditos, por ello el tipo de interés que se le fija es más elevado que en los préstamos personales, aunque en los dos primeros años la tasa es fija y su nivel promocional. El nombre mismo de este tipo de préstamo indica que la tasa de interés que se aplica está por debajo de la tasa preferencial que cobran los bancos por sus créditos (prime rate), por ello es subprime. Esa denominación es engañosa, pero después de los dos anos iniciales el interés es más elevado que la tasa promedio, porque se trata de clientes con elevado riesgo de caer en mora de pagos y con ello se incrementa la peligrosidad de que ello ocurra. La morosidad en los pagos de la hipotecas pueden producirse no necesariamente sólo por poca seriedad de los prestatarios, sino, y esta es la causa más frecuente, por un alza nacional en los tipos de interés ó en el costo de la vida en general, como la provocada por la brutal elevación en los precios del petróleo, sólo para citar un ejemplo. La inflación puede ser otro ejemplo. También, y en este caso se ha puesto de manifiesto, la creación de fondos financieros que, teniendo como respaldo bonos de alto riesgo, a través de la titularización ó securitización, ponen en peligro la recuperación de inversiones en estos contratos hipotecarios. Cabe señalar que la crisis de las hipotecas subprime se extendió a prácticamente todo el mundo a partir de la securitización de las mismas. Esa operación de ingeniería financiera consiste en la venta de un paquete de hipotecas a un fondo de inversión, muchas veces mezclando estas deudas de alto riego con otras de bajo riesgo. El nuevo fondo (hedge fund) emite bonos que son colocados en el mercado nacional e internacional, garantizados precisamente por este tipo de instrumentos. Esta es la explicación por la cual ante el riesgo de insolvencia de los deudores hipotecarios estadounidenses, se ven afectados ahora los activos de numerosos bancos y fondos de inversión del mundo entero. Los paquetes de hipotecas (dinero a futuros) se venden para obtener dinero ahora porque el banco hipotecario desea hacer más inversiones y ganancias ahora y no esperar 10-15 ó 20 años para recuperar el dinero prestado en la hipoteca. Entonces, esos bonos se colocan bien porque â€"a no ser por contigencias como la actual- son negocios seguros porque la generalidad de las familias prefiere dejar de pagar cualquier otra factura que el vencimiento de la hipoteca. Se ha dado el caso -y mucho- de que los operadores de estos fondos los vendan a inversionistas especuladores y el objetivo de su compra sea para revenderlos a agentes y bancos inmobiliarios del mismo país o de otro en otro continente. Sin embargo, parece ahora evidente que hubo muchas valoraciones incorrectas de los riesgos y que las entidades como Standard and Poors (S&P) o Moody’s, cuyo trabajo es hacer esas valoraciones, lo hicieron muy mal al extremo de que ahora están siendo investigadas para determinar su posible responsabilidad. "Moody´s Investors Service y otras agencias que reciben mucho dinero para evaluar valores de bolsa, respaldados por hipotecas, parecen proceder de un modo muy similar a las grandes firmas que autorizaron (aceptaron como buenos) los balances inflados de las Enrons y las Worldcoms", señalaba, a fines de agosto último, J.W. Segovia en un análisis para el servicio Publicalpha. Los reportes contables de las firmas Enron y Worldcom dieron lugar a un escándalo y a una investigación en 2001, que puso al descubierto sendos fraudes multimillonarios al fisco federal en los inicios de este siglo y crearon un sentimiento de desconfianza en los sistemas de seguridad y vigilancia en el mercado bursátil estadounidense, que aún no se ha disipado. Hasta antes de 2004, en una situación de alza de precios de los bienes inmobiliarios, cuando un deudor tenía problemas para pagar los vencimientos de su hipoteca, vendía su casa y podía así pagar su deuda, pero cuando el mercado cambió de tendencia, esa operación ya no fue posible, haciendo que, a su vez, los prestamistas a riesgo no pudieran saldar su deuda con los bancos.

La FED cambia su política

Si en los primeros años de este siglo, la Junta de Reserva Federal (FED) propugnó bajas tasas de interés que, si bien estimularon la economía, también comenzaron a generar presiones inflacionarias a causa del enorme grado de liquidez. En Estados Unidos se registró durante esos años una actividad de compraventa de casas con fines especulativos, acompañada de un elevado apalancamiento (leverage), es decir, con cargo a hipotecas que, con la venta quedan canceladas para volver a comprar otra casa con una nueva hipoteca, cuando no se financiaban ambas operaciones mediante una hipoteca puente, según indica un análisis de Wikipedia en Internet. Sin embargo, el déficit fiscal de Estados Unidos y el alto grado de endeudamiento público, interno sobre todo, como resultado del costo de dos guerras, Afganistán e Iraq, y el clima de desconfianza generada por el gasto dispendioso del gobierno en Washington, se unió a un escenario de excesiva liquidez y la FED impulsó un alza en el tipo de interés para controlar la presión inflacionaria. Entre 2004 y 2006, el tipo de interés pasó del uno por ciento al 5.25 por ciento. El crecimiento de los precios de las casas, que había sido sostenido entre 2001 y 2005, se convirtió en un descenso constante. En agosto de 2005 el precio de la vivienda y la tasa de ventas disminuyeron en casi todo el país. Las ejecuciones hipotecarias debidas al impago de la deuda, crecieron de manera espectacular y muchas entidades comenzaron a tener problemas de liquidez para devolver el dinero de los inversores ó para recibir financiación de los prestamistas. El total de ejecuciones hipotecarias (tomas de posesión de la vivienda por el banco, a causa de incumplimiento de pagos del préstamo hipotecario) en 2006 llegó a un millón 200 mil, lo que llevó a la quiebra a medio centenar de firmas hipotecarias. En ese mismo año la crisis inmobiliaria comenzó a reflejarse en el mercado de valores donde hizo caer 40 por ciento al índice bursátil de la construcción (U.S. Home Construction Index).

La crisis arriba a la bolsa

Todo este complejo de circunstancias comenzó a reflejarse en trastornos en el negocio inmobiliario por caídas en las ventas de casas, en los precios de estas, alza en las tasas de interés, lo que unido al efecto alcista del petróleo en los costos de casi todo, hicieron que los clientes de hipotecas subprime, y no sólo de este tipo de crédito, comenzaran a tirar la toalla, cayendo en retraso de pagos. Pronto el número de deudores morosos creció de decenas a cientos de miles. Se incrementó el número de ejecuciones hipotecarias y las casas tomadas por las entidades acreedoras fueron añadidas a un mercado que ya estaba registrando una sobreoferta de viviendas. En marzo de este año la bolsa de Nueva York retira de sus índices a la hipotecaria New Century por insolvencia y presunto delito contable. En abril el Fondo Monetario Internacional (FMI) en un infome advierte que en enero de 2007 estaban colocados en Estados Unidos 4.2 billones de euros en bonos ligados a hipotecas de alto riesgo, de los cuales 624 mil millones pertenecían a inversionistas no estadounidenses. En junio, varios hedge funds, también llamados fondos flexibles, que invertían en deuda titularizada de una muy importante gestora de fondos, la Bear Sterns, están en quiebra, da a conocer vía internet el servicio informativo Invertia. En agosto de 2007, Bear and Sterns cierra otro fondo de inversiones y el 2 de agosto, la compañía Blackstone anuncia su quiebra. El día 4, la American Home Mortgage Investments despide a todo su personal y el 6 se declara en bancarrota. Ese mismo día, la crisis de las hipotecas subprime llega a Europa y el banco alemán IKB, con un alto grado de exposición por sus inversiones en ese tipo de hipotecas, tiene que ser rescatado por una entidad financiera del gobierno para evitarle la bancarrota, y en la misma fecha el National City Home Equity truena y cierra sus puertas. El día 9, el pánico se apodera de la bolsa neoyorquina y el Indice Dow Jones pierde 387.18 puntos, de 13,657.86 cae a 13,270.68 ó 2.83 por ciento, la segunda mayor baja medida en puntos y la más fuerte en términos porcentuales desde marzo de 2003. El día 10, George W. Bush hace una llamada de oficio a la calma y asegura que hay liquidez en el mercado. Casi al cierre de operaciones de ese día, el Home Bank de Estados Unidos también se une a la cola de entidades quebradas. Entre el 11 y el 19 de agosto, la FED norteamericana, el Banco Central Europeo, el de Canadá y el de Japón inyectan el equivalente a varios cientos de millones de euros en diferentes divisas. En esas jornadas se da a conocer que el Citi Group, uno de los mayores bancos del mundo, tiene entre 2,000 y 3,000 millones de dólares en créditos inseguros y el Banco Santander de España posee 2,200 millones de euros en igual situación. La crisis se extiende hasta Australia, donde Rams Home Loans pierde el 50 por ciento de su cotización el 16 de agosto, día en que la Banca March en Europa congela un fondo de inversión del BNP Paribas, casi simultáneamente que el banco Countrywide, el primer banco hipotecario norteamericano, sufre pérdidas en sus cotizaciones ante rumores de bancarrota. Poco después, este último banco debió acudir a una financiación de emergencia por 11,500 millones de dólares, lo que no borra las preocupaciones de bancarrota. Un fondo de pensiones británico sufre pérdidas por 27,000 millones de libras y el 20 de agosto, la FED rebaja en 0.5 por ciento su tasa de descuento para estimular una rebaja de intereses. Esta última decisión de la FED era sólo para operaciones entre bancos y no para los clientes particulares que son los más necesitados de una ayuda que alivie su tensa situación. Otro de los países con algún tipo de afectación es China, cuyo banco central tiene 8,965 millones en préstamos relacionados con los créditos subprime. Según el servicio CUPRUN AFP, del 3 de septiembre, el presidente chino, Hu Jintao, había expresado la necesidad de mejorar el uso de herramientas financieras para mantener la economía bajo control y protegerla contra potenciales riesgos financieros.

Primeras evaluaciones

Aunque todavía no se ha hecho pública oficialmente, la mecánica según la cual la crisis hipotecaria se trasladó a la bolsa, ni tampoco una evaluación de los daños que la crisis de la subprime ha provocado o podría provocar en los próximos meses, los reportes de principios de septiembre indican que el Departamento de Comercio estima que el sector inmobiliario "sigue siendo una rémora para el crecimiento de la economía de Estados Unidos." Las tasas de venta de casas han caído en junio, julio y agosto y la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios estimó una proyección anual de cinco millones 750 mil casas sin vender en ese país. El único índice que parece crecer en el sector de bienes raíces es el inventario de casas sin vender, que es el más alto de los últimos 15 años. Por otra parte, hasta mediados de agosto, la empresa Gray and Christmas informaba que la crisis inmobiliaria había dejado ya a más de 91 mil personas sin empleo y unas 90 entidades financieras habían quebrado o estaban seriamente afectadas por la crisis. Hasta el momento, los analistas no se ponen de acuerdo sobre la duración de esta crisis, pero lo que sí resulta evidente hasta ahora, es que las causas de ello deben ser sometidas a una rigurosa investigación y escrutinio público. También es claro que las medidas de ayuda a unos dos millones de jefes de familia, que están en peligro inminente de perder su vivienda a manos de los bancos, el gobierno sólo ha anunciado un plan de ayuda para 200 mil, la sexta parte de las familias afectadas, las cuales eran escogidas entre aquellas que puedan pagar por esa ayuda oficial. Este conjunto de prestatarios debe un monto total de 500 mil millones de dólares por créditos hipotecarios a tasa variable y la mora en el pago de vencimientos por sus dificultades financieras se produce mientras ven cómo la incomprensible dinámica de los mercados ha provocado la pérdida en el valor de sus viviendas. Por otra parte, la baja en la tasa interbancaria, decidida por la FED a mediados de agosto, tiene alcance muy limitado y aún así los propios bancos han pedido a este banco central que no disminuya más las tasas, porque después de las tantas turbulencias menos ganancias por menores intereses podrían amenazar con mandar al diablo todo el negocio. La crisis de alcances internacionales podría requerir de un acuerdo también internacional de ayuda a los prestatarios, así como de instrumentos de reglamentaciones más severas para vigilar con mayor eficiencia la entrada al mercado de fondos hipotecarios de alto riesgo, con fines puramente especulativos y que pueden provocar trastornos como los actuales.

Glosario de Términos del Mercado Hipotecario

Publicado en INFOBAE profesional.com el 25 de agosto de 2007.

Subprime Loans

Tipo de préstamo hipotecario a baja tasa de interés y fija en los dos primeros años y luego variable, concedido a familias cuyos recursos financieros no les hubieran permitido acceder a la propiedad de una vivienda. Mientras los precios de las casas subieron, una familia en dificultades para pagar su hipoteca podía revender su vivienda y reembolsar su deuda. Cuando el mercado cambió de tendencia hacia la baja, eso ya no fue posible, haciendo a su vez que los prestamistas a riesgo no pudieran saldar su deuda con los bancos. La crisis se propagó al sector financiero a través de una serie de instrumentos creados para cubrir los riesgos de los organismos de crédito subprime. Estos "revendían" sus créditos bajo la forma de títulos emitidos en los mercados financieros. Cuando las casas de crédito subprime se encontraron en dificultades, el valor de esos títulos muy apreciados por los especuladores, dadas las elevadas tasas de interés que ellos pagan, se desmoronó.

Hedge Funds

Son los principales actores de la actual crisis, que comenzó con la caída de dos de estos fondos, administrados por el banco Bear Stearns. Estos fondos son muy especulativos, explotan las anomalías del mercado y los vacíos de la reglamentación financiera para lograr jugosos beneficios. Actuando bajo la forma de "asociaciones privadas", están sometidos a las mismas obligaciones que otros tipos de fondos y no están obligados a revelar la naturaleza de sus actividades a terceros. Esta opacidad acentúa la dificultad para evaluar la amplitud de la crisis de las hipotecas subprime. Sin embargo, los mercados financieros detestan la incertidumbre. Según algunas estimaciones, habría un millar de hedge funds en el mundo, administrando cerca de 1.568 billón (millón de millones) de dólares en activos.

Leverage

La "palanca de endeudamiento" (tomar préstamos a tasas bajas, invertir ese capital en proyectos que den un interés mayor, repagar el préstamo y quedarse con la ganancia que surge de la diferencia de tasas). En síntesis, para los inversores consiste en contraer enormes deudas para aumentar las ganancias proyectadas por sus inversiones. Los hedge funds utilizan mucho el "leverage", endeudándose a veces en diez veces el valor de los fondos detentados. Pero si bien el leverage permite multiplicar las ganancias, también puede jugar el papel inverso, aumentando la deuda y llevando a la quiebra.

Carry Trade

Es el efecto palanca llevado a escala internacional. Esta práctica especulativa consiste en endeudarse en la divisa de un país en el que las tasas de interés son muy bajas para invertirlo en activos extranjeros más rentables. En Japón, las tasas de interés se sitúan en 0.5 por ciento solamente, lo que incita a numerosos inversores a tomar capitales en ese país. Pero con la caída de los mercados bursátiles, esta práctica es muy arriesgada. Para limitar sus pérdidas, los especuladores venden sus activos riesgosos y compran yenes para rembolsar sus deudas, haciendo subir así la divisa japonesa; esta subió en agosto a su nivel más alto desde junio de 2006 frente al dólar estadounidense. (**) El autor es periodista de la Redacción Económica de Prensa Latina.